Formule uitspraak Hotel V ook toepasselijk op restaurants

Begin maart heeft de rechtbank Amsterdam een formule bedacht voor toepassing in discussies over huurprijskortingen vanwege omzetdalingen door corona. Een recente uitspraak herbevestigt nu de daarin genoemde formule en blijkt nu ook bruikbaar voor andere type horecabedrijven.

Ter opfrissing: De formule om korting te berekenen is oude huurprijs – (dalingspercentage van de omzet / 2) = gewijzigde huurprijs.

Op deze gerechtelijke uitspraak is met de name door grote advocatenkantoren die veel verhuurders bijstaan, kritiek gekomen. De door huurders ontvangen TVL zou volgens die kantoren niet juist zijn verdisconteerd in de berekening. In voornoemde uitspraak wordt de ontvangen TVL als omzet gezien en dus bij de omzet over de betreffende periode opgeteld.

Een gehoord alternatief is dat de TVL afgezet moet worden tegen het totaal aan vaste lasten. Op die wijze kan de huurcomponent uit de TVL berekend worden. Het gedeelte van de huurder dat niet door de TVL wordt gedekt, wordt dan door beide partijen gedeeld. Deze berekeningswijze valt in de meeste gevallen voor wat betreft de huurkorting aanzienlijk lager uit. Dat noemen wij derhalve een ‘verhuurdersvriendelijke’ berekening.

Dat die berekening in de rechtspraak vooralsnog geen voet aan de grond krijgt, blijkt wel uit een andere recente uitspraak van 31 maart 2021 van diezelfde rechtbank Amsterdam.

Deze keer ging het om een restaurant dat van 16 maart 2020 tot 1 juni 2020 en tussen 15 december 2021 tot heden, volledig gesloten was. In die periode bleek een omzetdaling van gemiddeld 70 % (dus inclusief de ontvangen TVL). Over de tussenliggende periode van beperkte opening, was de daling 30 %. De huurkortingspercentages bedragen dan ook volgens de Hotel V formule respectievelijk 35 % en 15 %. De formule van Hotel V wordt dus binnen de rechtbank breed gedragen en ook toegepast op andere type (horeca)bedrijven dan een hotel. De rechter in de laatste uitspraak maakt in tegenstelling tot de rechter in Hotel V wel een onderscheid tussen de verschillende periodes van volledige lockdown en niet-volledige lockdown.

Ook de periode tot wanneer de korting wordt berekend is in de meest recente uitspraak beperkt tot 1 januari 2021. De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen vervolgens aan de hand van die formule zelf tot een berekening kunnen komen na die periode. Uitdrukkelijk is daarmee dus niet gezegd dat na 1 januari 2021 geen recht op korting zou bestaan.

Huurkorting gemeente Amsterdam; een sigaar uit eigen doos?

Onlangs zijn huurders van (bedrijfs)panden van de gemeente Amsterdam geïnformeerd over de coronahuurkorting die de gemeente Amsterdam (alsnog) aan haar huurders wil bieden.

De gemeente geeft in deze brief aan dat er 50% huurkorting wordt verstrekt voor de maanden van noodgedwongen/verplichte sluiting en 20% huurkorting over de maanden waarin beperkingen golden zoals bijvoorbeeld vanwege de groepsgrootte of de 1,50 meter-regel.

Hiermee verlaat de gemeente Amsterdam het standpunt dat zij als verhuurder louter opschorting (en dus geen huurkwijtschelding) zou hoeven te verlenen aan haar huurders die in verband met de coronamaatregelen in de financiële problemen kwamen. De gemeente nam een keihard standpunt in, wat veel huurders in de problemen bracht. Er was daarbij weliswaar door de gemeente een zogenaamde ‘’maatwerkprocedure’’ in het leven geroepen waarbij per geval zou worden bekeken wat de gemeente voor die specifieke huurder kon doen, maar in de praktijk leverde dat nooit huurkorting op. Zelfs niet in het geval waarin aantoonbaar sprake was van een faillissement van de huurder.

De gemeente heeft met deze nieuwe regeling een stap in de richting van haar huurders gezet. De vraag is echter of deze stap meer is dan een sigaar uit eigen doos. Ook de gemeente Amsterdam is immers bekend met de (steeds uitgebreidere) jurisprudentie omtrent coronahuurkorting.

Opmerkelijk is in dit kader dat exact op de datum waarop de huurders door de gemeente zijn geïnformeerd door de kantonrechter te Amsterdam een maatgevende uitspraak is gedaan over de vraag hoe verhuurders in Amsterdam dienen te handelen in het kader van coronahuurkorting.

In deze uitspraak heeft de kantonrechter een formule geïntroduceerd aan de hand waarvan de aangepaste huurprijs in verband met de coronamaatregelen dient te worden berekend. Deze luidt als volgt:

Omzetdaling als gevolg van de coronacrisis wordt aangehaald met (d). Indien sprake is van een omzetdaling van 100%, wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens de formule: oh - (d% : 2) = gh;

Aan de hand van onderstaande hypothetische rekenvoorbeelden valt duidelijk het verschil op tussen de regeling die de gemeente Amsterdam aanbiedt en de kantonrechter zojuist als basis heeft gesteld.

Een hotel (niet geheel gesloten op last van de overheid) met een huurprijs € 500.000,- per jaar, dus per maand € 41.666,67 zou, bij een omzetdaling van 75% volgens de rechtbankformule van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020 € 247.395,83 verschuldigd zijn. Volgens het aanbod van de gemeente Amsterdam zou voor dezelfde periode een huur verschuldigd zijn van € 254.166,67.

Een tweede voorbeeld betreft een grand-café (deels wel gesloten op last van de overheid) met een huurprijs van € 200.000,- op jaarbasis, dus per maand € 16.666,67. Dit bedrijf zou bij een omzetdaling van 85% - volgens de rechtbankformule - van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020 een huur van € 91.041,67 verschuldigd zijn. Volgens het aanbod van de gemeente Amsterdam zou voor dezelfde periode een huur verschuldigd zijn van € 101.666,67.

Afhankelijk van het omzetverlies dat de ondernemer lijdt, wijkt het aanbod van de gemeente Amsterdam dan ook sterker af van de formule van de rechtbank.

Daarnaast heeft de rechtbank geoordeeld dat de huurkorting dient door te lopen: ‘’Deze tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst zal in ieder geval voortduren zolang er nog steeds vrijheidsbelemmerende overheidsmaatregelen gelden. Mocht er naar afloop van de overheidsmaatregelen nog steeds corona-gerelateerde omzetvermindering bestaan, dienen partijen hierover nadere afspraken te maken’’.

Daar tegenover spreekt de gemeente Amsterdam in haar aanbod slechts over de korting in de periode tot 15 maart 2021. Ook in dat opzicht lijkt de formule van de kantonrechter van de rechtbank voor huurders aanzienlijk gunstiger gelet op de huidige onzekerheid over heropening en afbouw van de beperkende maatregelen.

Huurders van de gemeente Amsterdam doen er dan ook verstandig aan om in hun specifieke geval de formule van de rechtbank te vergelijken met het aanbod van de gemeente en dit aanbod niet zomaar te accepteren c.q. daarin te berusten. Huurders van de gemeente doen er daarbij verstandig aan om de gemeente Amsterdam te informeren over de bewuste uitspraak van de rechtbank en hierover in overleg te treden.

Eerste bodemprocedure huurkorting Amsterdam: rechter komt met rekenformule

Op 9 maart 2021 heeft de rechtbank Amsterdam zich voor het eerst in een bodemprocedure uitgelaten over een huurkorting in verband met de coronacrisis.

Het betrof hier een huurder met verschillende hotels in Amsterdam. Met één van die verhuurders ontstond een hoog oplopend conflict.

De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de coronacrisis stilzwijgend in de huurovereenkomst was verdisconteerd gelet op het vaste maandelijkse huurbedrag. Feitelijk komt dit neer op de stelling: “contract is contract”.

Uit eerdere rechtspraak was al duidelijk dat deze stelling geen stand zou houden. De rechter oordeelt in lijn met eerdere rechtspraak dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Hoewel het hotel nooit formeel viel onder een sluitingsmaatregel, overweegt de rechter wel dat de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis de mogelijkheden tot exploitatie hebben beperkt. Het hotel was in belangrijke mate afhankelijk van toeristen en die toeristenstroom is door de overheidsmaatregelen vrijwel opgedroogd, zo overweegt de rechtbank. De rechter stelt verder vast dat 2019 voor deze hotelier als een normaal jaar was te beschouwen en een representatieve omzet vertegenwoordigde.

Met een financiële rapportage van een accountant was inzichtelijk gemaakt dat de omzet van de hotelier in 2020 met 75% was afgenomen. Dit was geheel en al te wijten aan de coronacrisis. Aan de vraag of er al dan niet (ook) sprake is van een gebrek, wordt geen aandacht besteed.

Rekenformule rechter

In een situatie van onvoorziene omstandigheden zijn contractspartijen verplicht om te heronderhandelen over een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst, omdat de prestaties van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans zijn geraakt. Nu partijen daar zelf dus niet uitkwamen, heeft de rechter een praktisch handvat gegeven wat in dergelijke situaties als redelijk heeft te gelden. Vraag is hoe de overheidssteun zoals NOW en TVL verdisconteerd moeten worden. De rechter komt met het volgende kader:

• De huurder dient inzage te geven in objectief omzetcijfers over 2019 en 2020. Bij het vaststellen van de gewijzigde huurprijs vormen die omzetcijfers het uitgangspunt. Bij bepaling van die omzet dient de NOW geheel buiten beschouwing te worden gelaten, omdat dit heeft te gelden als een bijdrage in de loonkosten.

• Wel dient rekening te houden met de TVL: het gedeelte van de TVL dat ziet op de huur dient bij de omzet te worden betrokken.

• De rechter komt met een formule waarbij het verschil in omzetdaling het percentage van de huurkorting bepaalt: de gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule, oorspronkelijke huurprijs -/- (percentage omzetdaling ÷ 2) = gewijzigde huurprijs. Bij een omzetdaling van 100% is het percentage van de huurkorting 50%. Bij een omzetdaling van 75% wordt de gewijzigde huurprijs 37,5%.

• De wijziging van de overeenkomst wordt met terugwerkende kracht vastgesteld per 16 maart 2020 en deze tijdelijke wijziging (lees: het kortingspercentage) geldt zo lang vrijheidsbeperkende overheidsmaatregelen van kracht zijn, dan wel de omzet weer het niveau van 2019 heeft bereikt.

Verweren verhuurder

De verhuurder verweet de huurder dat hij niet genoeg zou hebben gedaan om haar schade te beperken. Zij had bijvoorbeeld meer personeel moeten ontslaan, maar die stelling wordt door de rechter niet gevolgd.

Ook voerde de verhuurder nog aan dat het gelijkheidsbeginsel werd geschonden omdat andere leveranciers van de huurder ogenschijnlijk niet hoefde bij te dragen in de kwijtschelding. De rechter oordeelt hierover dat de zaak die hier voorligt, gaat over aanpassing van het huurgenot en dat er geschil met andere partijen over andere voortdurende vaste lasten niet voorligt en dan ook niet van invloed kan zijn.

Conclusie

Al met al een richtinggevende uitspraak om onderhandelingsprocedures tussen huurders en verhuurders te bespoedigen. Er is duidelijkheid gegeven omtrent de invloed van TVL op de huurprijskorting en ook is meer duidelijkheid over de lengte van de kortingsregeling. Volgens deze uitspraak, stopt de kortingsregeling dus niet als een gedeelte van de beperkende overheidsmaatregelen wordt opgeheven.

Zie tevens het artikel over dit onderwerp in de Misset.

Interview met Mark van der Horst

We vrezen kaalslag’: de complexe relatie tussen Amsterdamse ondernemers en verhuurders

Persbericht

Stichting MKB Huurders Amsterdam Centrum opgericht

Op initiatief van ondernemers, voornamelijk winkeliers en horecaondernemers, is de Stichting MKB Huurders Amsterdam Centrum opgericht. De Stichting heeft tot doel om de belangen van hurende ondernemers te behartigen.

De Corona Crisis treft ondernemers hard en in het bijzonder die van de Amsterdamse binnenstad. Het zal tot zeker 2024 duren voordat we weer op het niveau van 2019 zijn. De hurende ondernemers worden geconfronteerd met zeer sterke omzetdaling. De huurprijzen, gebaseerd op de economische realiteit van voor de crisis, zijn echter niet in vergelijking met de koopstromen van nu en de komende jaren. De pijn zit bij de hurende ondernemers, maar dat zal uiteindelijk ook de verhuurder, de overheid en de werknemers raken.

Door deze pijn en last alleen op het bordje van van de ondernemers te leggen, ontstaat er een onherstelbare schade aan de economische structuur van Amsterdam en de werkgelegenheid. Huurder, verhuurder en overheid zullen de handen ineen moeten slaan om van een tijdelijke dip geen langjarige neergang te maken. Door op korte termijn de pijn en de last te verdelen zal uiteindelijk op langere termijn het voor alle partijen de beste en de meest florissante economische situatie opleveren.

Op initiatief van ondernemers, voornamelijk winkeliers en horecaondernemers, is de Stichting MKB Huurders Amsterdam Centrum opgericht. De Stichting heeft tot doel om de belangen van hurende ondernemers te behartigen.
Zij wil:

• Informatie over huurders verzamelen, delen en publiceren. Ondernemers worden uitgenodigd om mee te werken aan de enquête op de website.

• Publiekelijk verhuurders die ondernemers (tijdelijk) een huurverlaging hebben gegeven complimenteren en verhuurders die dit nog niet hebben gedaan aanmoedigen om dit ook te doen.

• Bewerkstelligen dat de regeling Tegemoetkoming Vast Lasten (TVL) een vervolg krijgt en dat in aanvulling daarop naar wegen gezocht wordt om de verhuurder te stimuleren om ook een deel van de last te dragen.

• Burgers en bedrijven vragen om de stichting (financieel) te steunen.

Het bestuur van de Stichting MKB Huurders Amsterdam Centrum bestaat uit:

Guus Bakker (voorzitter) onder anderen voormalig raadslid Amsterdam, voormalig voorzitter ondernemersvereniging Vereniging Amsterdam City en voormalig directeur van Beurs van Berlage.

Tom Domic (secretaris) onder anderen fiscalist verbonden aan Berghoef Accountants en Adviseurs.

Raoul Meester (penningmeester) onder anderen advocaat te Amsterdam en eigenaar van Meester Advocaten.

Adviseur van de stichting is Pepijn van den Bosch, bedrijfsmakelaar gespecialiseerd in winkelvastgoed en mede eigenaar van City Real Estate.

Directie- en woordvoerder is Mark van der Horst onder anderen voormalig voorzitter van MKB-Amsterdam en voormalig wethouder en loco-burgemeester van Amsterdam.

Amsterdam, 13 september 2020